광주시가 전일·일신방직 부지 개발사업 사전협상 과정에서 ‘협상의 3대 전제 조건’조차 지키지 않고, 시민 이익은 희생하며 민간개발 사업자의 이익을 위한 특혜 행정을 남발하고 있다. 참여자치21은 부지 개발에 따른 공공기여액 협상 과정에서 광주시가 그동안 개발사업자에게 베푼 특혜만큼 시민 이익 확보를 위해 노력할 것을 촉구한다.
협상의 전제 조건을 무시한 아파트 개발 특혜
전일·일신방직 부지 개발사업은 29만 6340㎡에 아파트 ‘4186’세대, 49층 높이의 특급호텔과 복합쇼핑몰, 근대문화 역사 공원 등이 들어서는 사업이다. 그런데 29만 6340㎡’에 아파트 ‘4186’세대가 들어서는 것은 광주 개발사업에서 유례를 찾아보기가 힘들 정도다. 46만 5168㎡에 2459세대가 공급됐던 상무2지구와 비교하면 면적은 63.7%에 불과한데 아파트 공급량은 1.7배에 이르는 ‘아파트 계획’을 내놓은 것이다. 이 좁은 부지에 광천동 호반 써밋 16개가 들어선다고 생각하면 된다. 업계 전문가들은 성공적인 분양을 전제로 할 때, 민간개발 사업자는 아파트 개발사업만을 통해 최소 7∼8천억에서 많게는 2조에 가까운 순수익을 얻을 것이라 전망한다.
광주시와 민간개발사업자가 동의한 사전협상의 3대 조건 중 하나는 ‘▲ 아파트 및 주거 위주의 개발의 지양’한다는 것이다. 광주시에 묻지 않을 수 없다. 이 좁은 땅에 4100세대가 넘는 아파트를 허용한 것이 아파트 및 주거 위주의 개발을 지양한다는 전제 조건에 부합하는 일인가?
‘먹튀 위험’을 부추기는 특혜 행정
그러나 이런 특혜를 베풀고도 시민의 이익을 위해 공공성을 확보하려는 광주시의 노력은 찾아볼 수 없다. 오히려 특혜에 특혜를 더해, 전일·일신방직 부지의 난개발을 부추기고 있다.
광주시는 사전협상을 진행하며 오히려 민간개발사업자가 제안한 사업 계획보다 오히려 민간개발사업자의 개발 면적은 1.5% 늘리고, 기반시설 등 공공 면적은 1.5% 감소시키는 이해할 수 없는 행정을 하고 있다.
복합쇼핑몰 부지는 개발사업자가 당초 8층, 용적률 462%를 제안했으나, 오히려 광주시가 나서서 49층, 용적율 800%로 높여 주었다. 이는 민간개발사업자의 먹튀를 부추기는 잘못된 행정이다. 만약 사업자가 사업 여건 등을 이유로 이 부지에 복합쇼핑몰을 짓지 않고 있다가, 이 용적률을 적용해 주상복합 등으로 사업을 진행할 경우, 최악의 난개발이 발생할 수 있다.
먹튀 위험성을 내포하는 특혜는 이뿐만이 아니다. 애초 민간개발사업자의 사업 계획에는 하나의 부지였던 복합쇼핑몰과 호텔은 사전 협상 과정에서 둘로 분리되었다. 애초에 복합쇼핑몰과 호텔을 하나로 묶어 사업을 계획했던 것은 복합쇼핑몰을 체류형 관광 거점으로 만들기 위한 것이었고, 광주에 없는 특급호텔을 통해 마이스 산업을 육성하기 위한 것이었다. 만약 복합쇼핑몰만 들어서고, 호텔은 뒷전으로 밀린다면, 애초에 계획했던 사업의 목적과 취지는 크게 퇴색할 것이다. 호텔을 차일피일 미루다 돈이 되는 주거시설로 변경해 개발이 이루어진다면 최악의 난개발로 이어질 것이다. 이런 이유로 광주시는 이 부지를 하나로 묶어, 동일한 사업자가 개발케 하고, 두 시설에 대해 동시 준공 등을 명시하는 등 먹튀 방지책을 마련해야 했으나, 오히려 민간사업자에게 이 제약을 풀어줌으로써 난개발을 부추기고 있다.
아파트와 복합핑몰만 남은 난개발에 동조하는 광주시 행정
가장 중요한 컨셉의 하나였던 역사 공원은 근린공원 수준으로 쪼그라들었다. 역사 공원의 의미를 드러낼 연계된 앵커 시설 계획도 없다. 심지어는 35미터 도로에 의해 두 단지가 쪼개져 두 공원이 하나의 의미로 연결될 수 있는 동선도 제대로 확보되지 않았다.
‘▲공장건축물 보존 기본원칙 준수, 신·구 도심의 균형 발전을 위한 사업·업무·문화시설의 융복합 개발’이라는 협상 전제 조건도 이렇게 휴지조각이 되고 말았다.
지난 8월 강기정 시장은 유럽 순방을 통해 유럽의 선진사례를 광주에 적용해 도시를 개발해 나가겠다고 말한 바 있다. 강기정 시장이 성공적인 도시 재생 사례로 꼽은 바르셀로나 혁신지구는, 주거시설은 최소화하고, 업무·상업시설, 박물관 등의 공공시설, 공원 비중을 높였다. 그런데 전일·일신방직 부지는 4186세대의 아파트와 복합쇼핑몰만 남은 사업으로 전락하고 있다. 광주시가 유럽의 성공사례를 따라가기를 원한다면, 업무·상업시설, 박물관 등의 공공시설, 공원 비중을 높이고 이 공간들을 유기적으로 연결하는 방안을 수립하고 민간기업들과 협상해야 한다. 이런 준비 없이 협상을 서두르는 것은 난개발을 부추길 뿐이다.
광주시에 촉구한다!광주시가 전일·일신방직 부지를 광주의 문화와 관광 사업의 거점이 될 수 있도록 개발하고자 한다면, 최소한 다음을 분명히 하고 협상해야 한다.
첫째, 철저히 시민의 이익이라는 관점에서 최대의 공공기여액을 요구해야 한다. 이미 베푼 특혜를 고려할 때 이는 마땅한 일이다. 만약 ‘개발업자의 사정을 고려해야 한다.’는 논리로 협상에 임한다면 이는 명백한 배임이다. 최대의 공공기여를 요구해도 사업자는 절대 사업을 포기하지 않는다. 사업할 능력이 없으면 그만두는 것도 방법이다. 더 나은 사업자를 찾으면 된다.
둘째, 사업상 먹튀 위험성이 있는 요소들을 시급히 개선해야 한다. 최악의 경우, 이곳은 대규모 아파트 개발사업으로 전락할 위험까지 있다. 복합쇼핑몰 부지 용적률의 원상회복, 복합쇼핑몰부지와 호텔부지의 결합과 동시 개발 의무화가 반드시 필요하다.
셋째, 늘어난 개발 면적은 공원으로 개발하고, 지상의 보행도로는 시민들이 자유롭게 이용할 수 있는 도시계획시설로 지정해야 한다.
넷째, 35미터 관통 도로의 50%는 공공기여분으로 적용하고, 차도는 지하화해야 한다. 지상은 두 역사공원을 연결하는 중심 숲을 조성해 두 역사공원이 숲에 의해 자연스럽게 연결될 수 있게 계획해야 한다.
다섯째, 역사공원1의 연도 상가지역은 역사공원1에 편입해, 시민들이 자유롭게 전일·일신방직 부지의 공적 공간을 향유할 수 있게 해야 한다.
여섯째, 사업자와 상의해 공실로 남게 될 가능성이 높은 상가시설의 기부채납을 인정해주고 이 공간을 공연장, 미술관 서점과 도서관 등 문화시설, 노동(방직) 박물관 등 역사공원의 앵커 시설, 광주도시미래관 등 광주시민이 함께 만들어가는 광주를 위한 거점 공간을 만들어야 한다.
일곱째, 광주천, 전남대 방향 등으로 보행도로를 연결해, 보행 중심 도시 비전을 구체화해야 한다.
마치며
공공이 누려야 할 공간이 누군가의 부 축적을 위해 사라지는 것은 불행하고 부당한 일이다. 도시 공간의 공공성 증진과 시민 모두가 바라는 지속가능한 공간 조성을 위한 광주시의 역할을 기대한다.
2023년 09월 21일참여자치21